长江商报 > 时代中国上半年销售额增速放缓   九成土储来自广东城市布局失衡

时代中国上半年销售额增速放缓   九成土储来自广东城市布局失衡

2019-08-08 06:52:57 来源:长江商报

●长江商报记者 江楚雅

“去年定的目标是五百多亿元,最后实现了六百多亿元,今年定750亿元,有可能做到800亿元,就是在向1000亿元靠拢。”年初的业绩发布会上,时代中国(1233.HK)董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄就表示时代中国正在加速靠拢千亿房企。

根据业绩报告,2019年上半年,时代中国实现合同销售约为312.3亿元,同比增长20%,总建筑面积约为206.4万平方米,同比增长36.9%,累计销售均价15131元/平方米,低于2018年同期的17240元/平方米。但从完成度来看,仅完成全年销售目标的约41.6%。

为快速进入千亿阵型,今年上半年时代中国积极拿地,新增土储与拿地金额已超去年全年。不过,早在几年前就提出全国化布局的战略规划有些失衡,超过90%的项目仍重仓在广东省。

一位知名房产研究人士对长江商报记者表示,类似销售数据的完成表现不太好,和市场冲击等因素有关,尤其是二季度市场继续降?#25314;?#36825;对于此类房企的去库存是有压力的。从实际过程看,上半年很多房企其实还面临库存增加等风险,所以类似企业在完成千亿目标方面确实是有压力的。

业绩增速放缓

在房地产市场整体走弱的背景?#25314;?#26102;代中国的业绩创出新高,销售额、营业额、毛利、净利润等多项业绩核心指标大幅提升。

8月5日,时代中国发布2019年中期业绩公告称,公司于期内实现合同销售额312.3亿元,同比增长20.1%,完成年度目标750亿元的42%;实现销售面积206.4万平方米,同比增长36.8%,销售均价为15131元/平方米。公司上半年实现营业收入159.4亿元,同比增长52.2%。

由于新增了毛利率较高的城市更新业务、产品确认收入,时代中国利润水平也有了部分提升。今年上半年,时代中国实现毛利51.87亿元,同比增长75.5%;毛利率同比增加4.3个百分点至32.5%?#36824;?#19996;应占核心净利润同比增长43.8%,股东应占核心净利率微降0.6个百分点至10.7%。

在此前3月13?#31449;?#21150;的2018年度业绩会上,时代中国集团管理层宣布2019年其销售目标为750亿元,年增长率约为23.76%。按此计算,该集团于今年上半年的目标完成率为41.6%。

不过,相比于去年同期53%的销售额增速,今年20%的增速在城市限价及融资?#25112;?#30340;政策背景下略显疲态。根据克而瑞统计数据显示,今年同期TOP100房企平均完成率为46.2%,时代中国的目标完成?#23454;?#20110;行业平均值。

排名方面,公司在全口径销售排行榜中从去年底的46位,轻微下降至49位。对比其他重点布局大湾区的房企,公司的销售增速明显逊于同行。

克而瑞分析称,考虑到时代中国7月份合同销售金额55.82亿元,公司仍需完成至少381.88亿元才能达到全年750亿元的销售目标。这意味着时代中国在未来5个月需加快推盘节奏,平均每月最少达到76.4亿元的销售额。

2020年是公司冲击千亿的关键时刻,未来虽有旧改项目陆续转化结转成高质量利润的机遇,但考虑到动迁的不确定?#32422;?#20840;国化后?#34892;?#32771;核的成本管控能力,公司是否有能力高质量地完成千亿目标,将影响到投资者对公司长远发展的信心。

财务方面,报告期内,时代中国的资产负债率同比增长1.4个百分点至76.4%,合同负债同比增长11.4%至212.0亿元,占总负债的19.1%。时代中国的期末现金约220.0亿元,超两倍于100.7亿元的一年内到期负债,现金短债比2.2,偿债压力较小。

九成土储来自广东

为快速进入千亿阵营今年上半年,时代中国积极拿地增加粮仓。

2018年,时代中国共购入23幅地块,土地收购成本总额约为人民币129.67亿元,预计总建筑面积319.7万平方米。

在最新发布的中期业绩公告中,2019年前6个?#25314;?#26102;代中国以约187.59亿元的总成?#23601;?#36807;公开?#20449;?#25346;、城市更新、一级开发、合作及收购等模式购入21块土地。

不仅超过去年全年约129.67亿元的土地拿地总额,如果再对比今年3月份董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄给出的约302亿元预算,单单半年时间,时代中国的拿地金额占比就超过60%。

除了在投资拿地上重新回归积极之外,城市更新的转化也在陆续为时代中国提供新的土储面积。今年上半年,时代中国成功转化了4个城市更新项目,数量与去年全年持平,新增总货?#21040;?19亿元。

此外,公司上半年拿地的溢价率皆在33%以上。未来公司要确保企业在高于30%的毛利水平,仍要看未来的新增拿地成本及旧改项目转化情况。根据中国指数研究院数据,1-6?#25314;?#20840;国300城住宅用地溢价率为20%,高于去年年底13%。

值?#31859;?#24847;的是,起于广东的时代中国在全国化布局上还稍显滞后。截至2019年6月30日,时代中国共拥有120个处于不同阶段的主要项目,其中113个分布在广州、佛山、江门、东莞、惠州、珠海、中山、清远、肇庆、汕头、汕?#24067;?#27827;源等广东省主要城市,4个位于湖南省长沙市,2个位于四川省成都市,1个位于浙江省杭州市。

其中,截至2019年6月30日,时代中国总的土地储备面积约为2307.5万平方米,广东省占比超过90%,长?#22330;?#25104;都、杭州合计占比仅为9.6%。在今年上半年的土地拓展中,广东省之外的城市新增4个项目,去年仅1个,但是全国化布局仍显缓慢,其项目布局仍显“失衡”。

克而瑞认为,虽然大湾区政策利好?#28304;?#20110;释放的阶段,但在市场预期转冷,投?#26159;?#32490;谨慎,及融资逐渐?#25112;?#30340;大环境?#25314;?#20844;司将同时面临增长规模与增长质量的考验。

一位?#30340;?#20154;士向长江商报记者分析称,加速拿地或和此前销售业绩不错有关,实际上整体上看,很多房企需要积极研究?#28304;?#21069;拿地项目的消化。另外此类城市布局?#20013;?#22833;衡,也说明需要?#27492;?#25343;地投资策略。

对于下半年的拿地计划,岑钊雄表示,将按照销售回款按比例做出土地购买和支出的安排。他还表示,当前公司土储已足够支持公司今后三至五年的发展,在继续聚焦大湾区的同时,也正逐步进驻粤东粤西?#32422;?#25104;都、杭州等有增长潜力的地区。

责编:ZB

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